Was dieser Rechner vergleicht
Du hast Geld übrig und zwei naheliegende Wege. Du kannst damit die Restschuld deines Immobiliendarlehens senken oder denselben Betrag in einen ETF legen. Beides verbessert dein Vermögen, aber auf unterschiedliche Weise.
Die Sondertilgung erspart dir einen vertraglich bekannten Kreditzins. Das ist der berechenbare Teil. Der ETF gibt dir eine Renditechance, schwankt aber und wird beim Verkauf besteuert. Genau deshalb reicht der Satz „Sieben Prozent sind mehr als dreieinhalb Prozent“ für den Vergleich nicht aus.
Der Rechner stellt denselben Betrag über denselben Zeitraum gegenüber. Er zeigt den rechnerischen Vergleichswert der Sondertilgung, den ETF-Endwert vor und nach Steuer und die Differenz beider Wege. Ein positiver Unterschied bedeutet, dass der ETF im eingegebenen Modell nach Steuer höher liegt. Ein negativer Wert bedeutet, dass die Sondertilgung höher liegt. Daraus folgt noch keine persönliche Entscheidung, weil Liquidität und Risiko in der Zahl nicht stecken.
So entsteht der Wert der Sondertilgung
Ich behandle die vermiedenen Kreditzinsen wie eine sichere Verzinsung. Bei 20.000 € Sondertilgung und 3,5 % Sollzins liegt der wirtschaftliche Vergleichswert nach zehn Jahren im Modell bei 28.211,98 €. Der Betrag setzt sich aus den getilgten 20.000 € und 8.211,98 € vermiedener Zinswirkung zusammen.
Diese Aufzinsung macht beide Wege vergleichbar. Beim ETF steht am Ende ein Depotwert. Bei der Sondertilgung steht kein Depot daneben, sondern eine niedrigere Restschuld und eine geringere Zinsbelastung. Beides wird deshalb auf denselben Endzeitpunkt gezogen.
Das Modell ist absichtlich einfacher als ein vollständiger Tilgungsplan. Ein echter Kredit verändert seine Restschuld mit jeder Rate. Manche Verträge verkürzen durch die Sondertilgung die Laufzeit, andere verändern später die Rate. Der Rechner unterstellt außerdem, dass der Darlehenszins über den Vergleichszeitraum wirtschaftlich relevant bleibt. Läuft die Zinsbindung vorher aus, musst du den Zeitraum anpassen oder mehrere Szenarien rechnen.
So wird der ETF nach Steuer gerechnet
Für den ETF ziehe ich zuerst die laufenden Fondskosten von der erwarteten Bruttorendite ab. Aus 7 % erwarteter Rendite und 0,20 % TER werden 6,80 % im Jahr. Aus 20.000 € entstehen damit nach zehn Jahren 38.613,80 € vor Steuer. Der Gewinn beträgt 18.613,80 €.
Im Standardmodell handelt es sich um einen Aktienfonds im Privatvermögen. Nach § 20 Absatz 1 InvStG bleiben 30 % der Erträge steuerfrei. Vom Gewinn gehen deshalb 5.584,14 € aus der Steuerrechnung heraus. Auf 13.029,66 € fallen ohne freien Sparerpauschbetrag 25 % Abgeltungsteuer plus 5,5 % Solidaritätszuschlag auf diese Steuer an. Der kombinierte Satz ohne Kirchensteuer beträgt 26,375 %. Rechtsgrundlagen sind § 32d EStG und § 4 SolzG.
Die vereinfachte Steuer liegt im Beispiel bei 3.436,57 €. Nach Steuer bleiben 35.177,23 €. Gegenüber dem Vergleichswert der Sondertilgung liegt der ETF im Modell damit 6.965,25 € höher.
Die Rechnung tut so, als würdest du den gesamten ETF am Ende verkaufen. Tatsächlich können während der Besitzzeit Vorabpauschalen angesetzt werden. Beim späteren Verkauf werden diese nach § 19 Absatz 1 InvStG vom Veräußerungsgewinn abgezogen. Nominal soll derselbe Ertrag damit nicht doppelt besteuert werden. Der Rechner lässt diese zeitliche Verschiebung weg. Wie der Verkauf im Detail behandelt wird, steht unter ETF-Auszahlung und Steuern.
Warum der Kreditzins nicht eins zu eins mit der ETF-Rendite verglichen wird
Die Sondertilgung spart Zinsen ohne Börsenschwankung. Beim selbst genutzten Haus entsteht aus dieser Ersparnis normalerweise kein Kapitalertrag, auf den der Rechner Abgeltungsteuer ansetzt. Der ETF muss seine Rendite dagegen erst erwirtschaften, laufende Kosten tragen und einen positiven Verkaufsgewinn versteuern.
Bei 20.000 € und zehn Jahren liegt der ETF-Endwert nach Steuer in der Beispielrechnung immer gleich, solange du nur den Kreditzins in der Tabelle änderst. Die Sondertilgung steigt dagegen von 23.210,82 € bei 1,5 % auf 34.162,89 € bei 5,5 %. Der Abstand wird mit jedem Prozentpunkt kleiner.
Der genaue Gleichstand ist trotzdem keine magische Entscheidungsgrenze. Zwei Renditepfade können denselben Durchschnitt haben und sich völlig anders anfühlen. Fällt der ETF kurz vor dem geplanten Ende stark, kann sein tatsächlicher Wert unter der glatten Modellkurve liegen. Die eingesparten Darlehenszinsen kennen dieses Kursrisiko nicht.
Drei Szenarien statt einer schönen Zahl
Rechne zuerst mit einer vorsichtigen ETF-Rendite. Dann nimm eine mittlere Annahme und zum Schluss eine höhere. Bei 20.000 €, zehn Jahren, 3,5 % Darlehenszins und 0,20 % TER sieht der Unterschied so aus:
| ETF-Rendite vor Kosten | ETF-Endwert nach Steuer | Abstand zur Sondertilgung |
|---|---|---|
| 3 % | 25.186,56 € | -3.025,41 € |
| 5 % | 29.754,05 € | 1.542,07 € |
| 7 % | 35.177,23 € | 6.965,25 € |
Die Spanne ist die eigentliche Information. Bei 3 % liegt die Sondertilgung im Modell vorn, bei 7 % der ETF. Niemand kennt heute den ETF-Endwert in zehn Jahren. Den Sollzins deines aktuellen Vertrags kennst du dagegen.
Rechne danach mit unterschiedlichen Zeiträumen. Ein ETF braucht Zeit, um zwischenzeitliche Verluste aufholen zu können. Eine Sondertilgung wirkt ab dem Tag, an dem sie die Restschuld senkt. Wenn deine Zinsbindung nur noch vier Jahre läuft, ist eine Rechnung über zwanzig Jahre ohne Anschlusszins wenig aussagekräftig.
Liquidität ist ein eigener Wert
Eine Sondertilgung verschwindet nicht. Sie steckt danach als geringere Schuld in deiner Immobilie. Du kannst sie aber nicht ohne neuen Kredit zurückholen. Ein ETF lässt sich grundsätzlich verkaufen, sein Kurs kann in genau diesem Moment jedoch niedrig sein. Beides ist weniger liquide als Geld auf einem Tagesgeldkonto, nur aus verschiedenen Gründen.
Deshalb gehört der Notgroschen vor den Vergleich. Reparaturen, eine Phase ohne Einkommen oder eine unerwartete Nachzahlung dürfen dich nicht zwingen, ETF-Anteile im Verlust zu verkaufen oder einen teuren Kredit aufzunehmen. Trag oben nur den Betrag ein, der nach diesem Puffer wirklich übrig ist.
Was der Darlehensvertrag entscheidet
Die Felder im Rechner können kein Sondertilgungsrecht schaffen. Im Vertrag steht, ob du einmal im Jahr einen festen Betrag, einen Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme oder gar nichts zusätzlich zahlen darfst. Prüfe außerdem, ob eine nicht genutzte Möglichkeit ins Folgejahr übertragen wird.
Eine vollständige vorzeitige Rückzahlung folgt anderen Regeln. § 500 BGB regelt die vorzeitige Rückzahlung von Verbraucherdarlehen. Unter den Voraussetzungen von § 502 BGB kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden. Das ist etwas anderes als die vertraglich vereinbarte jährliche Sondertilgung. Lass dir vor einer Zahlung bestätigen, wie die Bank sie verbucht und welche Folge sie für Rate und Laufzeit hat.
Warum eine vermietete Immobilie eine eigene Rechnung braucht
Der Rechner ist auf eine selbst genutzte Immobilie zugeschnitten. Bei einer vermieteten Immobilie können Darlehenszinsen als Werbungskosten mit den Mieteinnahmen zusammenhängen. § 9 EStG nennt Schuldzinsen als Werbungskosten, soweit sie mit einer Einkunftsart wirtschaftlich zusammenhängen. Eine Sondertilgung senkt dann nicht nur die Zinszahlung, sondern möglicherweise auch den steuerlichen Abzug. Der effektive Kreditzins nach Steuer kann deshalb niedriger sein als der Vertragszins.
Für diesen Fall reicht es nicht, den Sollzins grob zu reduzieren. Persönlicher Steuersatz, Nutzungsart und Zuordnung des Darlehens spielen hinein. Das gehört in eine individuelle Steuerrechnung.
So benutzt du das Ergebnis
Prüfe zuerst, ob der freie Betrag und die vertragliche Sondertilgung wirklich zusammenpassen. Rechne dann mindestens drei ETF-Renditen und zwei Laufzeiten. Setz den noch freien Sparerpauschbetrag vorsichtig an. Wenn du ihn schon mit Zinsen, Dividenden oder anderen Verkäufen verbrauchst, gehört oben eine Null hinein.
Schreib zum Schluss drei Werte nebeneinander: die sichere Zinsersparnis, die mögliche ETF-Spanne und die Liquidität, die du in beiden Fällen noch behältst. Der Rechner liefert die ersten beiden Zahlen. Wie viel Schwankung du aushältst und wann du wieder an das Geld kommen musst, kann er dir nicht abnehmen.